2025 상업용 부동산, 투자시 고려해야 할 점, 지금 주목해야 할 3가지 이슈

✅ 2025년, 상업용 부동산은 지금 ‘체질개선’ 중입니다

2025년 현재 상업용 부동산 시장은 ‘고금리 장기화 + 소비패턴 변화 + 공급 적체’라는 3중 복합 요인으로
빠른 전환기를 맞고 있습니다.

 

하지만 이는 위기이자 기회입니다.

구시대식 상가, 낙후 오피스 시장은 침체하는 반면,
입지형 + 테마형 + 업무복합형 자산은 반대로 투자자 유입이 늘고 있습니다.

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◆ 핵심 이슈 ① 공실률 상승 vs 선택적 임대 안정화

◆  전국 오피스 공실률 3.8%까지 상승 (2025년 1분기 기준)

 

◆  서울 도심권 일부 빌딩은 공실률 5% 돌파

 

◆  반면, 교통·생활 입지 중심의 ‘복합자족형’ 상가는 오히려 임대 유지율↑

 

★ 요점: 단순 상권형 상가는 경쟁력 하락.

반대로 배후 수요가 확실한 복합단지 내 상가는 공실률 방어 가능 → 투자 안정성 높음.

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◆  핵심 이슈 ② 수익률 양극화 본격화

유형 평균 수익률 수요 흐름

도심 노후 오피스 2

 

3% 공실 위험 ↑
신규 복합 오피스 & 상가 5

 

6% 이상 장기 임대 선호 ↑

주상복합 내 상가 3~4% 소형 점포 선호 ↓

● 요점: 단순 시세차익 기대보다 안정적 월 임대수익 중심의 투자모델로 무게 중심 이동.
소형 점포, 프랜차이즈 특화 구조, 헬스·의료업종 유치 상가는 안정성 우위.

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♣ 핵심 이슈 ③ 금리·규제 환경의 변화

2024년 말~2025년 상반기: 기준금리 동결 및 소폭 인하 전망

 

하지만 상업용 부동산 대출은 여전히 LTV·DSCR 중심으로 규제 강화 중

 

상가·오피스 대출 시 현금흐름(임대수익) 중심 심사 체계 확대 적용

 

◆  요점: 사업성 중심의 수익형 자산 투자에 더 많은 자본이 몰릴 전망

분양가가 아닌 실제 수익률 기반의 가치 분석 능력이 투자 핵심이 됨

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💬 부동산 전문가 윤씨네가 전하는 말

2025년 상업용 부동산 시장은

- “누가 더 싸게 사느냐”에서

- “누가 더 오래 임대받을 수 있느냐”로 바뀌고 있습니다.

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◆ 수익형 부동산은 ‘입지’가 70%입니다.

📌 앞으로는 다음과 같은 조건을 갖춘 곳이 유리합니다:

 

✅ ① 교통 중심지 (GTX, 역세권 등)

✅ ② 고정 근무 수요 있는 복합단지

✅ ③ 의료·카페·프랜차이즈 수요 유치 가능한 상가

✅ ④ 소형·분할 상가로 투자 리스크 분산 구조

 

 

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